住タコ×大森広司の読まずに捨てるな！ ジュウタクトリセツ

ちょびっと宣伝

 

   どうも、住タコです。

久しぶりに出てきたと思ったら、すみません、宣伝です。

ヒロシが1月17日（日）ラジオ出演するんだそうです。

明日が収録らしいので、詳細は明日ご報告しますがー。

住宅版エコポイントやエコマンションについて話すそうです。

出演依頼の電話では

「編集しますんで、しゃべりがニガテな人でも大丈夫です」と言われたそうな。

うーむ。。。。ほんのちょっと電話で話しただけで、そこまで見抜かれたのか。

「滑舌よく、はっきりしゃべらないと～～～」

あんまりヒドイとボツになるかもしれないからね。

というわけで、晴れてオンエアの暁には、また宣伝させていただきます。

ターザンがやってきた！？

突然ですが、お知らせです。

明日11月26日発売の『Tarzan』最新号にヒロシがちょっとだけ登場してます。

先日、事務所に編集の方々が取材にいらっしゃいまして、住タコはあいにく留守で、その模様は見られなかったのですが。「ターザンがやってきた」と聞きつけたお仕事関係者、お友達からは、揃って「なぜに『Tarzan』!? 」「もしかして、密かにマッチョ系だったんですか？」なーんて問い合わせもあったりして……。妄想は膨らむばかり。でも、残念ながら(？)、今回はマッチョなお話ではありません。

なんと、あの『Tarzan』が、今回は住宅に関する特集を掲載しているのでした。

『Tarzan』を定期購読しているR舎のT嬢のところには、発売日前に送られてきたということで、住タコはさっそくそれを読ませてもらいました。

で、ここでは、表紙だけ紹介。

「カラダに快適な家の最前線」というエコ住宅の最新事情を紹介する特集記事です。ふだん、家の話なんて取り上げることがない雑誌ですから、ページを割いて、なかなかていねいに紹介してます。

良ければ、明日、本屋さんで買って見てください。

ミロのヴィーナスと大掃除の憂鬱

ゆうべ、なにげにテレビを見ていたら、パリのルーヴル美術館でミロのヴィーナスが138年ぶりの修復作業をしたというニュースをやっていました。

これです、これ。

実は住タコ、夏休みにパリに行ってきたのでした。

ルーヴル美術館、サイコーでした。

夏休みでお客さんもいっぱいでしたが、美術館自体も広いし、大きいし。

何よりも作品そのものが大きいので、作品の真ん前に貼りついて見なくても、ちゃんと鑑賞できるんです。

日本の美術館は狭いし、人も多いので、作品の前まで行かないと作品を見ることもできないのが不満でしたが、さすがルーヴル！！　スケールが違います。

たいていの作品は撮影もOKなので、住タコもミロのヴィーナスと並んで撮りましたよ、写真（笑）。

と、前置きが長くなりましたが、1820年にエーゲ海のミロス島で農夫によって発見された「ミロのヴィーナス」。今回の修復作業は実に138年ぶりということで、けっこう汚れてます。修復師さん、彫像の鼻の穴に湿らせた布を詰めたりして、かなり大胆に汚れを掻きだしてました。なんてこった…鼻をほじられるヴィーナスちゃん。

歯医者さんで使われる、水が噴射するような道具を使って汚れを取るんですね～。

で、そこから思い出してしまったんです。

ああ、もうじき大掃除の季節だと……。

いや、ね…あの水の噴射する道具から、ケルヒャーとかの家庭用高圧洗浄器を思い出してしまったんです。窓とか網戸、掃除しなくちゃいけないなーと。

1年ってホントあっという間です。

事業仕分けを傍聴してきました

住タコです。

巷で話題になっている、行政刷新会議の「事業仕分け」を傍聴しに行ってきました。

この事業仕分け、3つのグループに分かれて行われていまして、住タコは第1ワーキンググループの様子を見てきました。今日は注目度が高い空港関連事業が議題に上るとあって、会場は報道関係者とおぼしき方々でいっぱい。

一般傍聴者向けにパイプ椅子が並べてあるけれど、おそらくそこに座っている人のほとんどは報道関係者？　立ち見の傍聴者もたくさんいました。

ちなみに、住タコが今回傍聴した目的は「住宅金融支援機構の事業」についてですが、空港関連事業の議論が終わったら、人があっと言う間に減りました。

報道関係者の関心はやっぱり、空港問題なんですね。

寝ながら食べる古代ローマ人

しばらくスマッチにログインできずにいる間、あちこちに出かけていた住タコです。

つい最近もちょっとヒマができたので

古代ローマ帝国の遺産－栄光の都ローマと悲劇の街ポンペイ

にいってきました。

金曜日の閉館間際に行ったのでお客さんが少なくてゆっくり見られました。

展示関係は、フレスコ画や彫刻が多かったです。そのなかで特に印象的だったのが、ポンペイ遺跡の「黄金の腕輪の家」と呼ばれる個人の邸宅で発掘された装飾壁画。この壁画は、遺跡から取り出され、ナポリ国立考古学博物館の収蔵となっているようですが、今回、会場では、バーチャルリアリティ映像で当時の場所に再現した様子を見ることができました。

部屋自体は小さくて、たぶん、今、住タコがマンションのモデルルームを見学に行ったなら、「こんな狭いリビングは家具が置けない～」と言ってしまいそうな広さだと思います。でも、中身はとても面白そう。

何が面白いかって、この家のダイニング、部屋の真ん中を水が流れていて、その上にダイニングテーブル、テーブルの横は普通の椅子ではなくて、カウチみたいな長椅子状になってるんですよ。どうやら寝そべって食事をするみたいなんです。

そういえば、古代ローマでは、寝そべって手づかみで食事をするのが、正式な

食事のマナーだったと聞いた記憶もあります。

日本だったら「食べてすぐ寝ると牛になる」とか言われるんでしょうが

やっぱり、食事の習慣もぜんぜん違うもんなんですね。

ちなみに、その裕福なローマ人のみなさん、寝そべってダラダラ食べ続け

お腹がいっぱいになったら、吐いて、また食べ続けるんだそうです。

そうまでして食べなきゃならないローマ人って……

裕福なのも大変なんだな、と思った、住タコでした。

修繕積立金の管理、大丈夫？

こんにちは、サヨです。
マンションに住んでいる私が不安になるような、記事を見つけました。

狙われるマンション修繕積立金　管理会社の横領相次ぐ

　マンション所有者が、将来の大規模な改修に備える修繕積立金を、管理会社側が横領する事件が全国で相次ぐ。03年以降、国土交通省の把握分だけで127物件、被害総額は約12億円にのぼる。
（Asahi.com 2009年6月30日3時1分配信）

マンションも築年数の経過とともに、建物のあちこちが老朽化してきます。
そこで、将来の大規模修繕に備え、修繕積立金として購入時から毎月積み立てるのが一般的です。

我が家も毎月、管理費とともに修繕積立金が銀行口座から自動的に引き落とされています。（修繕積立金の金額は、住戸の面積によって決められています）

うちのマンションの場合、修繕積立金は、管理組合名義の口座に保管されているのですが、記事によると、修繕積立金や管理費の保管方法は「マンション管理適正化法」という法律によって、3つの方式から選んで保管するということが決まっているとのことです。

うちと同じケースのほかに、「収納代行方式」といって管理会社名義の口座に保管するケースもあるそうです。驚いたのは、この場合、管理会社が倒産したら、本来管理組合のお金が管理会社の資金になってしまうということです。

もうひとつのケース「支払一任代行方式」というのは、口座の名義は管理組合で、通帳や印鑑を管理会社が預かるというもの。大切な修繕積立金が、知らない間に管理会社の運用資金に使い込まれ、管理会社の倒産でその事実を知らされることになったケースも多いとのことです。

会社ぐるみの横領だけでなく、社員個人が、払い戻し請求書や銀行の残高証明書を改ざんして着服するケースも多いと知り、驚くばかりです。

うちのマンションは年に数回、マンション総会が開かれ、その総会資料にはエレベーターの保守点検などの支出の明細や銀行の残高証明書が必ず添付されています。

でも、その総会の資料を作成しているのは、管理組合ではなく、管理会社なわけで…もし、残高証明書が偽造されていたとしても、私たちはわからないのです。

ある調査によると、通帳や印鑑を管理会社に預けて一任するケースが5割近くを占めているとのことです。

修繕積立金の横領を防ぐため、「マンション管理適正化法」が改正され、来年5月からは管理会社が保管口座の印鑑を持つことが禁止されます。

でも、何より大切なのは管理会社に任せきりにせず、自分たちの修繕積立金は自分たちで守るという意識を持つことではないでしょうか。

うちのマンションの通帳と印鑑の管理はどうなっているのか、心配になってきました。早速、調べてみたいと思います。

住宅ローン借り換え作戦③

こんにちは、サヨです。
蒸し暑い日が続きますね。


我が家の「住宅ローン借り換え作戦」もだいぶ熱くなってきました。
A銀行に続いて、住宅ローン相談会に参加したB金融機関の様子についてリポートします。

B金融機関の住宅ローン相談会は、新聞の折り込みチラシで知りました。チラシを見ると、「初めに大きなお得コース」と書かれています。

借り換えから3年、5年、10年と金利を固定したプランであることがわかります。

我が家は10年固定を考えているので、その金利をチェックすると…
年1.95%と書かれています。
「カードを申し込みいただいた方には、さらに年▲0.05％優遇」と注釈にあります。
ふむふむ、カードを作れば、年1.90％になるのね…。
前回のA銀行の10年固定の金利と比べると低くて魅力的。

固定期間終了後も、カードローンを契約するなどいくつかの条件を満たすと、その時点の店頭金利から最大▲1.10%優遇されるらしい。(期間終了後の金利はA銀行の方が低い)

（※その後、B金融機関の金利はアップし、新しいチラシが折り込まれました）

電話で予約した日時にB金融機関を訪ねます。

相談会も2度目で、精神的にちょっと余裕が生まれ、金利面でも魅かれるものがあり、B金融機関の「借り換え相談会」は自然と気合いが入ります。

流れはA銀行とほぼ同じ。
個人情報の取り扱いについて書かれた用紙を渡され、その後、チラシ「初めに大きなお得コース」の説明を聞きます。
担当者に希望する借り換えプランを数パターン伝え、現在借りているローン返済予定表をもとに、返済シミュレーションを出してもらいます。

それと同時に、借り換えに係わる諸費用の概算も出してもらうことに。
そこで、B金融機関で問題となるのが、「担保価格」らしいのです。
担保価格によって、保証機関への保証料が大きく変わってくるとのことです。

担保価格＝現在住んでいるマンションの価格となります。

おおよその担保価格は、この場で出せるとのことで、持参した登記権利書やマンションの見取り図を提示し、担当者は上司らしき人と一緒に必要な数字を書き写してカウンターの奥へ。

離れた場所から様子をうかがっていると、何やら二人で何冊ものファイルを広げ、電卓片手に相談をしています。何だか、もめている様子…。

15分くらい待たされて、ようやく担当者と上司と思しき人が戻ってきました。でき上がった返済シミュレーションを見せてもらいます。

A銀行よりも金利が低い分、返済額はA銀行よりも少なくなっています。今までと比べても年間返済額がかなり減ることがわかりました。

…が、保証料が高っ!!! A銀行の2倍近くの金額です。

その理由を聞いてみると、うちのマンションが築12年と年数が経っているため、担保価格が低くなってしまっていて、規定に当てはめて保証料を算出すると、このように高額になってしまうとのこと。

金利面では魅力的なB金融機関でしたが、保証料等の諸経費を考えると、A銀行と比べてそんなにメリットはないなぁ…と、ちょっとガッカリ。

A銀行は本人の年収や勤務状況などを重視していて、担保価格に重点を置いていないケース、そして、今回のB金融機関のように担保価格を重視するケースと、各金融機関によって重視するポイントが違うということがわかりました。

それと、B金融機関でも、やっぱり連帯債務者の問題が…。

B金融機関では、登記済権利書に記載されている状態と同じ形の借り換えしかできないとのことでした。

つまり、現在のローンと同じように夫と連帯債務者の私の二人で借り換えをしなければならないということです。

今回のB金融機関でも、連帯債務者、さらに担保価格という問題が発覚。
これらの問題がクリアーできる借り換え先を探し、我が家の借り換え作戦はまだまだ続きそうです。

住宅ローン借り換え作戦②

こんにちは、サヨです。


前回に続き今回もA銀行での「住宅ローン借り換え相談会」の様子をリポートします。

借り換えた場合、年間約20万円近く支払い額が少なくなると知って、「借り換えるぞ!!」とヤル気モードにスイッチが入った私。

…が、担当者の「奥様は連帯債務者になってはいないですよね?」の質問に「連帯債務者ですか…?」という言葉とともに固まってしまいました。

(担当)「はじめにローンを組む時に、収入合算してますか?」

(サヨ)「当時、私も正社員で働いていたので、確か夫と収入　　　
　　　　を合わせてローンを申し込んだ気がします」

(マンション購入時の書類一式を持参していたので、その場で書類を確認)

マンション購入資金借入書を見ると、連帯債務者に私の名前があり、夫と私の年収を合算していることがわかりました。

(担当)「奥様はマンションの持ち分もありますか?」

(サヨ)「確か、何分の1とか私も持っています」

(またまた書類を確認すると…)

夫の持ち分が6分の5、私の持ち分が6分の1と、登記済権利書にしっかり書かれていました。

(担当)「奥様は連帯債務者になっていますね。そうなると、
　　　　　ちょっと話が難しくなってきますね…」

(サヨ・夫)「えっ?!どういうことですか?」

(担当)「購入された時、奥様も持ち分を持っていて、ご夫婦二人でロー
　　　　　ンを組んでいる形なので、今のままですと、ご主人だけの借り
　　　　　換えは基本できないんです。」

(サヨ)「私は現在、夫の扶養の範囲内でしか働いていないので、私がロ
　　　　ーンの申し込みをしたところで審査は通らないですよね?」

(担当)「現実、難しいですね。仮りに審査が通ったとしても団体信用生
　　　　命保険の問題も生じてきますね…。ご主人に万が一があった場
　　　　合、奥様のローンは残ってしまいます。ご主人名義一本での借り
　　　　換え希望となりますと、奥様の分のローンをご主人が肩代わりす
　　　　るということになりますので、贈与税の問題が発生する可能性が
　　　　ありますね」

(サヨ・夫)「贈与税ですか…?!たとえば、私の持ち分の6分の1を夫に渡
　　　　　　 して、私の持ち分はナシにという場合もやはり贈与となるん
　　　　　　 ですよね?」

(担当)「はい、贈与となり、やはり贈与税が発生します」

(サヨ・夫)「そうなると、贈与税の金額によっては借り換えのメリットが全
　　　　　　くなくなってしまう可能性も出てきますよねぇ…」

(担当)「はい、その可能性はありますね。ちなみに、持ち分の割合はど
　　　 　のように決めたのですか?」

(夫)「……。収入合算については、マンション購入の時、年齢が20代半
　　　ばで収入がそれほど高くなかったので、マンションの営業マンに妻
　　　との合算をすすめられたのを覚えています。持ち分割合について
　　　も、営業マンからのアドバイスで決めたように記憶しています」

(担当)「贈与に関しては、税務署で相談してみて下さい」

という具合に、「連帯債務」ということで、暗雲がたちこめ始めた我が家の借り換え計画。
我が家と同様、購入時は奥さんが働いていてある程度の収入があったので、収入合算して連帯債務者になり、その後出産や育児で離職、または転職で収入が減ってしまったという人が結構いるのでは…。

その人たちの中にも借り換えをした人は大勢いるはず。
どうやってこの問題をクリアし、借り換えを成功させたのでしょうか…。

家に戻って、頭金と持ち分割合の関係を調べてみることにしました。
後日、ほかの金融機関の相談会にも参加してみて、この連帯債務者問題を解決する糸口を探ることにしました。



うーん。連帯債務の問題はちょっとやっかいだね。昔の住宅金融公庫の融資や今のフラット35では夫婦で収入合算して借入額を増やすことができるけど、連帯債務にすることが条件になる。つまり２人で借りて２人で返す形っていうこと。

サヨちゃんのように、家を買ったあとで正社員を辞めるケースは少なくないと思うけど、収入合算や共有名義の前提が変わってしまったわけだから、夫から妻への贈与とみなされる場合もあり得るというわけ。

でもマンションを買うときの頭金の額やこれまで妻が返済してきた分ですでに名義の持ち分をカバーできているなら、贈与の問題もクリアできるかもしれない。それに正社員でなくてもパートや契約社員として働いていて安定した収入があれば、その分を考慮してくれる銀行もあるだろう。いずれにしろ、別の銀行にも相談してみるといいんじゃないかな。

住宅ローン借り換え作戦 ①

サヨです。

借り換えに向けて、まずは「住宅ローン借り換え相談会」に参加することに。
今回は、A銀行の相談会の様子をリポートします。

予約した時間に銀行を訪問。
パーテションで区切られたカウンターに案内されました。
私たちのほかにも2、3組の相談者がそれぞれカウンターにいる様子です。

まずはお互い簡単に挨拶をして、担当者（20代の女性）から名刺をもらい、そのあと、個人情報の取り扱いについて書かれた複写式の紙を渡されました。
確認したら署名と捺印をして下さいとのこと。
複写された1枚はうちの控えとして渡されました。

A銀行の「借り換え住宅ローン 当初期間重視プラン」というチラシを見ながら説明を受けました。

借り換えから2年、3年、5年、7年、10年と金利を固定したプランで、それぞれ店頭金利より年率▲1.9%（2009年5月時点）優遇されるとのこと。

固定期間終了後も、その時点の店頭表示金利より年率▲1.2〜0.6%の優遇があります。固定期間が短いほど金利は低く設定されています。

ひと通り説明を聞き、わからないことを質問したりして、金利固定の期間をとりあえず決めます。
それを元に、今までと同じ条件、ボーナス返済なし、返済期間を短縮した場合と数パターンのシミュレーションを出してもらうことに。

今現在借り入れているローンの返済予定表がここで必要になります。
返済予定表から必要な数字を目の前で書き写し、担当者はしばし退席…。

座った時から私にはずっと気になっていたことが…。
カウンターの上に転がっている丸められたティッシュ。
あたりを見回すと何だかゴチャゴチャした感じがする。
いくら窓口業務が休みの日でも、もう少し気を配って欲しいなぁ…なんて。


ヒロシの机は今にも雪崩がおきそうになってるけどね。

シミュレーションができてきました。
今までと同じ返済パターンで借り換えると、年間約20万円近く支払い額が少なくてすむ計算に!!

団体信用保険料も銀行が負担してくれるので、今まで払っていた保険料（年額4万3千円）のことも考えると、なんでもっと早くやらなかったのぉ…とひたすら後悔。

最後に担当者から「ちなみに奥様は連帯債務者とかになっていないですよね?」と質問。


「へっ!?連帯債務者って?何?」


ここからですかぁ…。

この質問が発端となり、今まですっかりノリノリだった気持ちから、一気に奈落の底へ突き落される展開に…。
連帯債務者の件は次回。

住宅ローン借り換え作戦始動!

ご無沙汰してます、サヨです。


住宅金融公庫（現在の住宅金融支援機構）時代に「ゆとり返済」で住宅ローンを借りたまま、10年以上放置していた我が家…。「ゆとり返済」というのは当初5年間の返済額が少なくて6年目、11年目と段階的に月々の返済額がアップしていくという仕組み。

ちなみに6年目に突入する前は、6年目に返済額がガーンと増えて果たして家計は大丈夫か?と、1カ月の収入と支出の内訳を書き出してみたり、余分な保険の見直しをしてみたりして一応、備えていたわけです。…が、それでなんとか乗り切れた安心感からか、11年目に上がった時なんて、返済額が上がったことさえ気づかず今日に至ってしまった何とものんきな私たち夫婦。

本当に「今さら…」だけど、「今からでも…」とついに?!いや、やっと重い腰をあげてここ数週間前からいろいろな銀行で行われている「住宅ローン借り換え相談会」に足を運び始めました。この場を借りて、住宅ローンの借り換え完了までの（無事に借り換えられるのか…と不安を残したまま）道のりをリポートしたいと思います。

まず、銀行の窓口とかで住宅ローン相談会に関するチラシを集め、その中のA銀行に電話で相談会の予約を取りました。相談会は土日のほか平日夜に開催されているところが多く、なかには「ローンプラザ」という住宅、教育やマイカーローンなどローン全般の相談窓口を常設している銀行もありました。うちの近くの「ローンプラザ」は平日のほか、土曜日も10時〜17時まで開いているので特に予約をしなくても気軽に行けそう。近々行ってみる予定です。

相談会に持っていく物がチラシに書かれているので、それをチェック。電話で予約したA銀行は現在借り入れているローンの返済予定表と認め印を持参とのことでした。どの銀行もローンの返済予定表は必須。それを元に話をするので、当然だけど…。

改めてマンションを購入した当時の膨大な書類を見てみて思ったのは、20代半ばでその書類に書かれている内容をどの程度理解していたか疑問だなぁ…と。マンションの営業マンに「これは〇〇で、〇〇した方が…」とか言われ、アドバイスに従ってたような…。知識がないってやっぱりコワイ!!

この知識のなさが、住宅ローンの借り換えを進めるうえで、大きな落とし穴になっていくわけですぅ…。それは次回、A銀行での相談会の様子にて…。